监管效力显现 7月房地产信托融资584.25亿 环比降近两成(2)

　　今年，与房地产信托相关的违约案例不断出现。7月8日，大连友谊公告称，沈阳星狮房地产公司2015年底向华信信托申请7亿元贷款，还款方式为按项目销售进度及计划还款，贷款用途为沈阳友谊时代广场项目后续开发。该笔贷款应于7月1日前偿还本金9840万元。但因资金状况紧张，致使贷款逾期。

　　中型房企依赖信托融资

　　用益集合信托市场月度数据显示，7月披露交易的300款房地产信托产品中，融资方为大型房企达到220款，占比超过七成。

　　到底哪些房企融资依赖信托？

　　据同策研究院监测的7月40家典型上市房企完成融资情况显示，信托贷款达到180.37亿元，占比20.11%，超过境内银行贷款的128.16亿元。

　　另据申万宏源信息显示，目前，融资结构中信托占比超过30%的房企包括恒大地产、阳光城、泰禾集团、荣盛发展、京投发展等。

　　据东方证券分析师竺劲介绍，不同房企对于信托融资使用度的差别很大，万科、保利等头部房企以及有央企、国企背景的房企，对于信托资金的使用度很低，信托融资收紧对于这些房企影响有限。但是中型开发商由于有着较强的规模扩张诉求，获取土地的动力更为强烈，面对有限的信贷资源，因此对于信托融资的使用度比较高。相比较而言，百强以外的小型房企原本就难以获得信托融资资源，政策收紧对其冲击也较小。

　　因此，“房地产信托融资收紧主要影响房企的前端融资，对于依靠房地产信托资金拿地的中型房企影响较大，一方面会直接抑制其拿地，另一方面使其资金面压力加大。”竺劲如此称。

　　用益金融信托研究院分析人士则认为，从目前来看，银保监会要求控制今年房地产信托规模。以及对房地产信托备案标准提高，要求项目公司本身或持股50%以上直接控股股东具有二级资质。这些限制均对依赖信托融资快速扩张的中小房企影响较大。

　　市场“转凉”才刚开始？

　　值得关注的是，在很多业内人士看来，7月房地产信托规模收缩被认为仅是起点。

　　银保监会日前下发“64号文”，明确下半年监管重点，其中要求督促信托机构依法合规开展房地产信托业务，提高风险防控前瞻性和主动性，控制业务发展增速。坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。

　　8月8日，在2019博鳌房地产论坛上，京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家沈建光称，40%-50%信托资金流向房地产，还有20%左右流到金融，这部分可能进入私募等，最终也是进入房地产。因此信托融资是本次政策收紧的一个重点，今后对信托调控会越来越严。

　　“监管部门对房地产信托的监管要求持续趋严，房地产信托业务收缩已成定局。与此同时，房地产类信托的收益率预期也将有所下滑。”用益金融信托研究院分析人士如此认为。

　　竺劲也表示，本次信托整顿的重点是前端拿地融资的种种不合规现象，抑制信托资金过度流入房地产行业。可以预见房企拿地受到抑制，土地市场开始降温。

　　竺劲认为，接下来，房企将更加重视周转和回款，加快现有土地的开工，争取尽快获得银行开发贷，扩大资金腾挪空间，同时快速回笼预售款，缓解资金压力。

　　本版采写/新京报记者 袁秀丽