保“质”促“量”国信证券建言积极建设公募REITs市场
原标题:保“质”促“量” 国信证券建言积极建设公募REITs市场
我国境内的公募REITs市场发展迅速。自2021年6月首批产品上市以来,仅一年半左右的时间,公募REITs市场已经具备可观的规模。同时,由于已上市产品具备良好的质量,公募REITs产品受到投资人热烈追捧,在近两年频繁掀起抢购热潮,网下认购倍数和公众认购倍数屡创新高。公募REITs市场在保证质量的同时实现快速发展,成为这两年境内资本市场发展的一大亮点。
2022年12月,国家发展改革委组织召开“促进基础设施REITs高质量发展视频工作会”,邀请了各省级发展改革委、150余家原始权益人、80余家金融机构以及20余家咨询评估机构的参与基础设施REITs业务负责同志和业务骨干共千余人参会。国信证券公募REITs业务负责人余世暐作为金融机构代表作了专题发言,对境内基础设施REITs市场发展的速度和质量发表了观点,并重点就如何保证产品的质量方面进行了经验分享。近日,余世暐进一步分享了他和团队关于开展公募REITs业务的一些思考。
对于境内基础设施REITs 近两年的发展速度,余世暐认为从客观上看确实相当迅速,“截至2022年12月31日,我国境内已经上市了24只基础设施REITs产品,发行规模超783亿元。对比其他国家和地区,这个发展速度是相当快的。比如日本公募REITs市场开始于2001年,到今天走过了21年也就上市了67只;新加坡公募REITs市场开始于2002年,20年来上市了37只;中国香港地区公募REITs市场从2005年建立到今天是17年,目前市场上也就11只产品。”
余世暐介绍,两年多来,国信证券在基础设施REITs领域坚持实事求是、稳扎稳打,既积极主动又不冒进求快,取得了较为优异的成绩,继2021年在全国首批9只产品中参与4只,特别是以独家财务顾问角色成功发行“红土创新盐田港REIT”,2022年又以总协调人、计划管理人和独家财务顾问等角色发行了“鹏华深圳能源REIT”,以独家财务顾问角色发行了“红土创新深圳安居REIT”等重磅产品,在发行端屡创佳绩。截至2022年12月31日,根据已上市基础设施REITs财务顾问角色数量排名,国信证券位列行业第二。国信证券还成功打造了业界领先的基础设施REITs综合服务体系,以强大的销售能力多次刷新基础设施REITs产品销售倍数纪录。国信证券在基础设施REITs行业取得的成绩获得了监管部门和主流媒体的普遍认可,先后获得深交所授予的“2021年度优秀基础设施公募REITs中介机构”、《证券时报》联合新财富颁发的“最佳公募REITs财务顾问”等多项荣誉。
在如何保证公募REITs产品质量方面,余世暐从资产寻找和筛选、方案设计和资产整理、项目申报三个阶段介绍了国信证券的经验,重点谈到了实事求是地开展尽职调查,规范、细致地撰写申报文件,慎重、合理地开展资产剥离、整理和重组,以及结合资产的业务模式客观中性地进行估值等要点。
在资产寻找和筛选方面,国信证券的经验是应严格以“958号文”及其附件申报要求、申报材料格式文本为准绳,严把项目质量关,既不要过分拘泥于已有的发行案例,也不要过度发挥。要选择真正优质的资产,核心条件是收益好、运营稳定、具备成熟经营模式和市场化运营能力、未来盈利逻辑合理。谈到严把质量关时,余世暐说:“牵头金融机构要用专业、负责任的态度去判断资产在权属、固定资产投资管理手续等方面是否符合申报条件,如有瑕疵是否可以从根本上解决而非形式上弥补。”
方案设计和资产整理方面,国信证券在工作中切实做到认真核查资产权属、项目投资管理手续、资产可转让性等项目基本条件,并研究好资产的业务模式,论证业务逻辑的合理性和长期经营的稳定性是否达到REITs的要求。余世暐特别强调,开展资产整理要慎重,因为“开弓没有回头箭”,如果资产整理的手续办理错了,或者办得不合理,不仅项目无法获批,原始权益人还将支付不必要的代价。